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房地產估價師考試知識點撥:不同經營方式商業房地產估價的技術路線及難點的處理

2019-03-29 16:46  來源:建設工程教育網  字體:  打印 收藏

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2019年房地產估價師考試時間為10月19日、20日,現在備考已經開始,房地產估價師知識點需要一點一滴的積累,建設工程教育網特別整理了《房地產估價案例與分析》科目第二章的知識點,進行詳細講解,希望對考生朋友們的備考學習有所助益!

  不同經營方式商業房地產估價的技術路線及難點的處理

  商業房地產根據其經營方式的不同可分為出租型商業運營型兩類。

  1.出租型商業房地產

  出租型商業房地產的投資者主要通過收取租金獲取回報,這類商業房地產主要為臨街中小型商鋪、便利店、專賣店、專業市場、社區商鋪等。出租型商業房地產主要采用收益法和比較法進行估價。

  采用收益法估價關鍵是求取租金收益,應根據租賃合同和租賃市場資料求取租金收益。租金收益的測算要區分是否存在租約限制,有租約限制的,估價出租人權益價值時,已出租部分在租賃期間應按合同租金確定租賃收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后應按市場租金。但如果合同租金明顯高于或低于市場租金的,應關注租賃合同的真實性、解除租賃合同的可能性及其對收益價值的影響。

  因此對出租型商業房地產測算租金收益時,應了解待估對象是否存在合約的限制。此外,在求取凈收益時,價值時點為現在的,應調查了解估價對象至少近三年的實際收入、費用等情況。利用估價對象的資料得出的收入、費用或凈收益等數據,應與類似房地產在正常情況下的收入、費用或凈收益等數據進行比較。若與正常客觀的數據有差異,應進行分析并予以適當修正。

  采用比較法對商業房地產估價主要應用在兩方面:

  (1)直接求取商業房地產價格;

  (2)求取商業房地產租金,再利用收益法測算商業房地產價格。

  可比實例的選擇和修正系數的確定是比較法估價商業房地產的重要環節。由于影響商業房地產價格的因素很多,因此對估價對象及可比實例的現場查勘顯得非常重要,必須詳細了解待估商業房地產的地段及具體坐落、臨街狀況、經營業態和內容、建筑及內部格局、樓層、面積、裝修、交易方式等因素。

  2.商業運營型商業房地產

  商業運營型商業房地產主要靠經營獲得收入,如百貨店、超級市場、大型商場等。這類商業房地產主要采用收益法估價,在估價時可基于營業收入、營業費用測算凈收益,即凈收益=經營收入-經營成本-經營費用-經營稅金及附加-管理費用-財務費用-歸屬于商服經營者的利潤。但在實際操作中,如何剝離商業經營的利潤與房地產帶來的利潤是比較難以處理的問題,目前尚無較好的量化方法,主要是基于估價師對商業及房地產市場的經驗判斷,一般做法是根據類似可比案例修正估算出租賃收入來確定商業房地產的凈收益。

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