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2017房估《案例與分析》:商務辦公房地產估價的技術路線和難點處理

2017-01-16 11:20  來源:建設工程教育網  字體:  打印 收藏

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房估知識點:商務辦公房地產估價的技術路線和難點處理

1.商務辦公房地產租金的求取

商務辦公房地產主要以租賃經營為主,因此租金

的求取是非常重要的工作,與商業房地產一樣,商務

房地產租金往往采用比較法獲取,租金的求取應注意以下方面:

(1)租約問題

對商務辦公房地產估價時應詳細了解是否存在合法租約的限制,租金的測算要區分租約期內和租約期結束兩種情況。在租期內(毀約除外)應根據租賃合同中有關租金、費用等的約定計算凈收益,租期結束后,應根據市場客觀租金水平、管理費用、稅金等利用比較法求取待估商務房地產凈收益,并根據市場租金變化趨勢判斷未來租金水平。但如果合同租金明顯高于或低于市場租金的,應關注租賃合同的真實性、解除租賃合同的可能性及其對收益價值的影響。

(2)租金構成內涵問題

商務辦公房地產的租金構成往往存在差異,主要表現為:①租金中包含物業管理費;②租金中包含物業管理費、水電費;③租金中不包含物業管理費、水電費;④計租面積按建筑面積計,含分攤建筑面積;⑤計租面積按套內建筑面積計,不含分攤建筑面積。顯然租金構成內涵的差異必然導致租金水平的差異,因此在用比較法求取待估商務房地產租金時,應詳細了解交易實例租金的構成內涵,最好選擇具有同一租金構成內涵的實例,否則應該進行適當的修正。

(3)租金的支付方式問題

租金支付方式的不同,體現出資金時間價值的差異,必然導致租賃價格的差異。商務房地產租金的支付方式一般主要有:①按月分期支付;②按季度分期支付;③按年支付;④按租約期限一次性支付。通常情況下是以按月分期支付為主,因此在用比較法求取待估商務房地產租金時,應詳細了解交易實例的租金支付方式。

(4)地下車庫租金問題

商務辦公房地產的地下車庫往往是采取租賃經營,其租金收入一般分為兩部分,一部分是向訪客提供的臨時租車位,這部分車位占總車位數的比例會因商務房地產的辦公規模、租戶類型的不同而不同,如租戶中有部分是政府的對外辦事機構,那么訪客就會較多,臨時租車位比重會相應增多,另一部分是向業主提供的包月出租的車位。

包月出租的車位租金水平固定,按月收取,這部分的租金測算比較容易。而臨時租車位的租金往往是按小時的時段計,不同的時間段租金水平也不一樣,不同工作時段的利用率也不一樣,如周末的利用率比周工作日的會低很多,同一工作日的高峰時段比非高峰時段的利用率高,因此臨時租車位的租金測算比較復雜,首先應了解不同時段的租金水平;第二了解同一工作日的高峰時段與非高峰時段車位的利用率差異,確定車位的工作日周轉次數;第三、了解工作日與非工作日車位的利用率差異,確定車位的非工作日周轉次數;最后分別測算工作日與非工作日的租金收入。

2.整幢商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理

在商務辦公房地產的實際評估中常碰見整層或幾層商務辦公房地產、單間或幾間商務辦公房地產、整幢商務辦公房地產的估價。對于單間或幾間商務辦公房地產的估價相對比較容易,可以直接利用比較法或收益法進行測算;而對于整層、整幢商務辦公房地產的估價相對比較復雜。

一方面是由于市場上整層、整幢轉讓及出租的商務辦公房地產市場交易實例比較少,另一方面是整幢商務辦公房地產功能的多樣性而表現出價值的差異性。在實際估價業務中,會涉及整幢商務辦公房地產整體轉讓、抵押、入股等而需要評估整幢商務辦公房地產的價格,下面主要就整幢商務辦公房地產估價的技術路線及難點的處理進行分析。

(1)單純型商務辦公房地產

單純型商務辦公房地產基本上只有辦公一種功能,沒有其他功能,對其估價主要可以采用比較法、收益法。由于市場上整幢轉讓、轉租的實例比較少,難以通過整幢轉讓、轉租求取估價對象的價格。但由于單純型商務房地產只有辦公一種功能,每一層的價格差異比較小,層與層之間主要存在樓層價格差異,因此不管用那種方法,都可以先評估出某一層的價格,再確定層差修正系數,計算出所有樓層的價格。

(2)商住型商務辦公房地產

商住型商務辦公房地產是既有辦公功能又有居住功能,通常是樓的一部分是辦公,樓的另一部分是住宿。因此對商住型商務辦公房地產估價時,首先應區分不同的功能區及其面積大小,然后分別按辦公用房、居住用房進行估價,辦公用房可以采用比較法、收益法,居住用房主要采用比較法。

此外對商住型商務辦公房地產估價時,應考慮辦公功能與居住功能的相互干擾和影響問題,在選擇交易實例時首先應選擇同為商住型的商務辦公房地產,如果選擇其他類型的商務辦公房地產交易實例,應考慮進行適當的修正。

(3)綜合型商務辦公房地產

綜合型商務辦公房地產是以辦公為主,同時又有其他多種功能,如公寓、餐飲、商場、展示廳、娛樂廳等,但其中用作辦公部分的面積最多。綜合型商務辦公房地產的建筑面積一般在3萬m2以上,有些可達10萬m2以上,如廣州的中信廣場,建筑面積達23萬m2 ,而即將于2010年竣工的西塔,其建筑面積高達41萬m2 。由于綜合型商務房地產的建筑體量大、功能多樣性的特點,因此對其估價就比較復雜,為此,應首先要區分不同的功能區,了解和確定各功能區的面積大小、經營方式、收益能力;根據不同功能區的收益性特點、實例收集的難易程度而選用不同的估價方法,主要采用比較法和收益法;最后將各功能區的價格進行匯總得到整幢商務辦公房地產的價格。

2017年房地產估價師將于10月14、15日考試,為了方便廣大學員備考,建設工程教育網搜集整理了房估考試知識點,用于考生日常學習參考,祝大家學習愉快、考試順利!

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